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    房屋拆遷安置補償糾紛案

    來源:上海拆遷律師網  作者:上海拆遷律師  時間:2019-02-21

      摘要:房屋拆遷糾紛是指在房屋拆遷時,被拆遷人對拆遷補償、拆遷安置條件、拆遷的過渡期限等不滿意,或拆遷人進行非法拆遷而發生的糾紛。房屋拆遷安置補償糾紛怎么處理?下面通過一則案例分析。

      案情:

      原告徐某在某縣城有房屋總建筑面積46.49㎡,其中住房26.49㎡,非臨街營業用房20㎡,未確權房屋17.57㎡. 2001年10月31日被告某房地產公司與原告簽訂《房屋拆遷安置補償協議》,協議約定:雙方以產權調換方式進行,在異地安置給原告后街綜合市場營業用房 35㎡,按市場指導價與原告的房屋價值相互品迭后,原告應補被告價差款13000元。協議同時約定:超過10㎡部分按該地段市場指導價3907元/㎡計算。協議還約定該樓座南向北,臨街和綜合市場。2003年8月,被告經有關部門同意將該樓修建地段作了規劃調整,將原設計修建六個門面改為四個門面,座向改為座西向東,即無街、也無綜合市場,安置給原告的門面僅是一個巷道門面,對該樓的設計和座向改變,被告一直未告知原告。該樓修建完工后,被告于2004 年5月向原告送達入戶通知書,要求原告辦理入戶手續。

      原告認為被告改變房屋朝向位置,嚴重影響該營業房價值,致使原告不能實現合同目的,不同意履行合同,訴至法院要求被告按協議約定安置的營業房35㎡以該地段的市場指導價3907元/㎡計算房款,賠償原告,并承擔超期過渡費和違約損失。

      評析:

      對本案應如何處理有三種不同意見:

      一種意見認為:原、被告所簽的合同有效,雙方應履行。但被告改變了房屋座向,雖是得到有關部門的許可而改變的,按規定被告應在規定期限內告知原告變更方案,被告未告知,這一點被告應承擔責任。合同約定的營業房與變更后修建的營業房存在有價差,應按合同約定安置的營業房與變更后修建的營業房分別進行評估,被告補償原告的價差損失,且被告應承擔違約責任。該案合同約定的營業房與現在修建的巷道營業房均可營業,并不是合同目的不能實現,只是實現大小的問題。因此,原告要求合同約定營業房以市場指導價3907元/㎡計算價款予以賠償的主張不予支持。

      第二種意見認為:原告不要現在的營業房而要求賠償,按《四川省城市房屋拆遷管理條例》第二十一條:“拆遷補償形式實行作價補償,產權調換或者作價補償和產權調換相結合。被拆除人有權選擇補償形式。”的規定,被告只能按原告被拆遷時的房屋按市場指導價進行作價補償,由被告承擔違約責任。

      第三種意見認為:原、被告所簽訂的《房屋拆遷安置補償協議》系雙方當事人的真實意思表示,符合有關法律規定,屬有效合同。雙方當事人均應按照合同約定履行義務。而被告交付的營業房與合同約定的房屋朝向、位置均發生較大變化,使原告通過拆遷安置獲得該營業房用于經營的合同目的難以實現,僅從房屋價差補償,不能彌補今后經營的損失。因此,被告的違約屬根本性違約,故原告要求解除雙方當事人簽訂的《房屋拆遷安置補償協議》符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第(四)項“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的,當事人可以解除合同”的規定,雙方當事人簽訂的《房屋拆遷安置補償協議》應當予以解除。即便是被告的違約系他人的行為造成,根據《中華人民共和國合同法》第一百二十一條“當事人因第三人的原因造成違約的,應當向對方承擔違約責任。

      當事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規定或者按照約定解決。”的規定,被告應承擔違約責任。根據《中華人民共和國合同法》第九十九條“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以恢復原狀,采取補救措施,并有權要求賠償損失。”的規定,由于原告房屋已交被告拆除,該房不能恢復,因此,被告應當按照協議約定安置給原告的營業房以實際價款給付原告,并賠償由此給原告造成的經濟損失。被告安置給原告的營業房價格應當按照雙方約定同等地段同類營業房的價格進行確定,本案雙方約定該營業房超面積10㎡,以3907元/㎡計價。因此,原告要求按被告安置的35㎡,以3907元/㎡計款賠償損失及由被告承擔超期過渡費和停業損失費的主張,應予支持。

      筆者贊同第三種意見。

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